住商大墩店-王副理的部落格

基地位置： 興安路近松竹路(北屯11期生活圈)
接待中心： 中清路與后庄北路口

基地面積： 1042坪

銷售坪數： 46、56、66坪
公設比： 31.98%

政院版房地合一稅，交易400萬元以下免稅，最高課稅45%，昨並增加非自願性條款，今早進立法院三讀過關，估計明年元旦就可上路實施。

奢侈稅退場，日出條款以明年元旦後取得房地，或2014年1月2日之後取得、持有2年內出售房地，才適用新制，財政部估計目前所有房屋持有者都不受影響。

全國不動產企研室主任張瀞勻分析，房地合一三讀終於通過，房市不確定因素消失，且此次重點售屋獲利才課稅，可避免像過去奢侈稅下，無論是否賠錢出售，一頭牛就得被剝兩層皮，實施後，可避免濫殺無辜。

不過，張瀞勻也指出，「買房早一點，稅金差很大」，消費者若在今年底前購屋，持有滿2年以上可沿用舊稅制，稅負較低，且既無奢侈稅，亦無房地合一稅，估計下半年將出現購屋潮！

而新增的非自願性條款，如因財政部公告調職、非自願離職或其他非自願性因素，導致2年內要交易房地者，或是個人與建商合作「合建分屋」，2年內出售房地者，稅率都採20%，不用課重稅。因繼承或受遺贈取得的房地，原持有時間也可併計。

台中市民瘋觀光夜市！繼「水湳經貿觀光夜市」之後，業者看好觀光夜市衍生的商機，不惜砸下7,000萬元重金、在台中大里區中興路商圈打造「大里國際觀光夜市」，共引進300家小吃攤商，不少攤商來自輔大、逢甲、東海等超人氣小吃，預估單日可吸引2至5萬人潮，創造可觀的商機。

營業面積約2,000坪的大里國際觀光夜市，由於招商審核嚴格，同質性高的攤商不超過2至4攤，吸引攤商競相進駐，開幕前、攤位就已招商額滿，目前進駐攤商包括輔大「憤怒大魷魚」、阿里山 鐵道紅茶、惡魔雞排；逢甲夜市 的黃金左腿、紅茶臭豆腐；東海商圈的東海刈包大王、東海東山鴨頭；而在網路人氣美食排名第4名的香蕉雞蛋糕，也已進駐設櫃。

大里國際觀光夜市創辦人陳勝和表示，大里區人口約在26至30萬人，加上周邊太平、霧峰及東南區人口共逼近百萬人，預估大里觀光夜市5月底營運後，平日可望吸引2萬人上門、假日上看5萬人潮。

台中市大里區中興商圈主委傅運福表示，大里區過去並無特色小吃可吸引觀光客進來，隨著大里觀光夜市的進駐，帶進各主要商圈的人氣小吃或特色美食，預期對中興商圈、甚至整個大里區都會有加分效果。

值得一提的是，台中市近年來新設立的觀光夜市，地點大都選在新重劃區內、或是熱鬧的商圈旁，如攤位數達700攤的「水湳經貿觀光夜市」，地點就在單元8自辦重劃區內；而「大里國際觀光夜市」就進駐中興商圈內，順勢帶動周邊的房價與店租行情。

豪宅稅施行後也影響都更案。已有建商進行到一半的都更案，因住戶發現屋稅從原本的幾千元，一下翻倍飆漲成幾十萬元，嚇到要求放棄都更，建商被迫認賠出場。房市專家指出，因為老房子很多位於好地段，一旦更新就容易被課到豪宅稅。

台北市不動產開發商業同業公會副總幹事張興邦指出，已有2家原本在中山北路二段規畫都更案的建商決定放棄手上的都更；但這還不是最慘的，另有2、3家業者，近10年來投資台北市的都更案超過上億元，但最終一個案子也沒成，也只能宣告「不玩了」。

「全台灣哪一個人不支持都更？」房產專家田大權直言，可是現在只要一都更，房屋稅就有可能數倍或數10倍翻漲，「都更怎麼會推得動？」

田大權舉例，會想要都更老屋多在好地段，如民生社區，但因位於調整地段上，目前40年到50年的老房子，房屋稅已從原本的2000多元漲到5000元上下，若是又成功都更後，房屋稅被課還有機會跳到30幾萬元，也難怪都更案會窒礙難行。

淡大產經系副教授莊孟翰也說，台北市20年以上的老建物占全市的75%，30年以上的占近53%；若遲遲無法推動都更，老舊房屋比例只會不斷往上攀升。而在921地震前所蓋的房屋，仍多有耐震強度嚴重不足的問題，本就等著都更法令的調整，現再加上稅賦的負面效益，進度更備受影響，最終承受後果的，仍是無辜的市井小民。

財政部長張盛和昨（28）日與不動產業者達成共識，房地合一實價課稅制度，將放寬繼承、信託等「非買賣取得」不動產持有年限計算方式，避免非炒作者無辜被課以45%重稅，獲全國建商支持。

張盛和表示，房地合一實價課稅能否在立院本會期闖關成功，今天是關鍵，目前各黨團有共識不提復議、直接付委，可望在下周排入財委會審查。

不動產開發公會全國聯合會理事長、麗寶建設董事長吳寶田等北中南建商公會代表昨天拜會立法院，向張盛和提出房地合一稅的十大疑問。張盛和說，財政部事先研究後，認為繼承、信託、合建分屋等非買賣取得的不動產，持有期間可併計屬合理，他向建商承諾會在房地合一稅制細則或解釋令中從寬解釋，並一一解答建商對新稅制的疑惑，在場建商代表轉為支持，「認為財政部很有道理」。

張盛和舉例，父母過世後，子女繼承房地產，但必須在短期內出售好分給繼承人，若被課高達45%重稅，顯然不合理。財政部放寬解釋，未來子女繼承取得的不動產，持有期間可計入父母的持有期，只要加起來持有超過十年，出售時就只需課15%的長期持有優惠稅率。

【2015-05-29／經濟日報／記者吳佳蓉、沈婉玉／台北報導】

簡單易懂版~

台中大里最近利多頻傳，除了台中軟體科學園區外，也規畫捷運黃線將由G8站延伸到大里。此外，占地面積達2,000坪的「大里國際觀光夜市」，預定本月29日開幕，可望帶動當地房市熱潮，使得附近預售個案近期來客量增加1～2成；鄰近夜市的新成屋店面租金漲幅，更高達1倍以上。

台中大里指標推案一覽

台中市建築經營協會理事長林正昇表示，未來捷運黃線可望由G8站〈文華高中〉往大里延伸等利多因素加持下，對於未來大里房市都有積極正面的影響。

標榜打造五星級夜市的「大里國際觀光夜市」，預定本月29日在台中市大里中興路一帶開幕，目前夜市攤位招商已超過8成；而夜市旁、將率先開幕的是位於中興路上的燦坤3C館、思夢樂、7-11等大型賣場、超市。

夜市開幕在即，已帶動鄰近夜市的親家「WHouse」店面租金，由原來的3萬～4萬元，上漲至7萬～10萬元；而房價漲幅也逾50％。另一新成屋個案「佳福御璽」租金漲幅，也有1倍左右。

房地合一稅制來襲，房仲業趁機健檢！有巢氏房屋店長汪震亞受訪時表示，合一稅若施行，低總價房屋將不受影響，而在投資客退場，交易量回歸自住戶基本面的情形下，房仲體質將可藉此調整健全。台北市不動產仲介公會理事江宛青則強調，房地產是台灣的火車頭工業，政府在打房之外，也要思考如何將熱錢留在台灣。

【自住低總價不影響】

「低總價的房屋仍將維持一定水平的房價。」汪震亞認為，以台北市為例，低總價小坪數的房屋，一直以來都是需求大於供給，即使房地合一稅制施行後，房價也不易大幅下修，對於促成一般民眾住屋正義的效果有限，他解釋，6年以上自住戶獲利須超過400萬元才須繳稅，以當前房價停滯來說，並不切實際，此次稅改只對豪宅有較大的衝擊。

資深房仲業者洪茂松也認為，房地合一稅的推動是好事，目前已有越來越多投資客將物件拋售，而二手市場也愈來愈多以實價登錄做為開價，目前已是買方市場，大家都希望透過各種降價的方式吸引人潮，對於未來房價下跌，以及提升一般民眾的購買能力，持肯定態度。

投資客Jerry表示，當前市場普遍充斥觀望的氣氛，消費者期待未來房價仍有一波修正。他認為稅改的方向尚未明朗，送進立法院後才見真章，稅制尚未實施之前，投資客已紛紛退場，未來建設公司在推案前，會先採取預先市調的模式來審慎評估。

農委會擬修法限制農民才能買農舍，但買農地不受影響，地產業者推出每單位1、200坪的「集合式農園」，入手門檻夠低，湧現看地人潮。業者透露，得知政府要限縮農地農舍買賣資格，原本同業間還很擔心，所幸最後只限農舍、不限農地，集合式農園銷售情況反倒升溫。

看準不少民眾懷抱「買一塊地、蓋一棟屋、耕一畝田」的夢想，不少地產業者搜購大面積農地，比照社區格局規畫集合式農園，這類推案訂價通常不到1000萬元，且主打「買地送屋」，買農地就附贈看起來很夢幻的仿木屋、e化網室，還不定期加碼送儲藏室、傢俱組等活動。

依《農業發展條例》規定，單位面積不滿756坪的農地不能蓋農舍，最多只能蓋13坪的「資材室」，這些集合式農園贈送的小屋，其實就是法令定義上的資材室，且無論100坪或200坪，都只能蓋13坪的小屋，正因資材室不是農舍，所以即使農委會新制上路，買賣也不受影響。

業者強調，13坪空間雖然不大，但對多半只是假日到農園小住的都市人來說，小屋內有獨立的衛浴設備，還可以擺一張沙發床、小餐床、兩人座沙發等簡單傢俱，已經很舒適了，「親朋好友相聚，還可以在庭院搭帳棚、烤肉，別有一番情趣。」

家族在桃園觀音有塊農地的黃先生就表示，若拿集合式農園與都會區的房地價格相較，會覺得便宜到掉渣，才會有這麼多人想買，但以桃園地區目前農地每坪1.5萬到2.5萬，對照集合式農園每坪約5、6萬元，仍是農地的4到5倍，所謂買地送屋，也就是「羊毛出在羊身上」。

行政院公布新版房地合一稅制，較原先財政部版本以課稅效率相比略為複雜，但只要弄懂自住優惠條件、奢侈稅同步退場、現有屋主不受影響的觀念，大可輕鬆看新版稅制內容。

新版房地合一稅制較偏向公平性來考量稅制規畫方向，不過本週還有三場公聽會，再聽取各界意見。

新版房地合一稅首先要弄懂的觀念是：

1、105年1月1日開始適用新稅制，腦中要先以這一天為時間軸，與先前舊制一切為二，這一天之後買進的房屋全數適用新的稅制，同一天奢侈稅退場消失。

2、因為有奢侈稅2年的閉鎖期，所以回推兩年前，103年1月2日當天起之後取得的房地，「持有期不滿2年」，於105年1月1日實施前出售，課奢侈稅；若是在105年1月1日實施之後出售，課房地合一稅。

即使房市交易呈現窒息量，全台各地房屋單價僵持並未明顯鬆動，但今年以來21縣市有14個縣市住宅總價較去年下降，六都更全面大幅下修。業者認為，這顯示今年以來，買賣雙方面對新稅制考量、縮小目標坪數趨勢，更益明顯。

以實價登錄今年以來迄今的交易資訊統計，全台21縣市住宅平均總價與去年度相較，除新竹市、南投縣、嘉義縣、台東、花蓮以及金門、澎湖等縣市總價持續上漲外，其餘14縣市住宅平均總價呈現向下盤整格局。過去屬房價炒作盛行、房價「虛胖」的區域，平均總價都明顯下修。

以六都來看，今年迄今交易單價雖然較去年呈現0~4%之間的盤跌，但總價下跌幅度多半遠超出單價下跌幅度，其中台北市今年平均總價為2,130萬元、年減6.4%，新北市平均總價1,182萬元、年減8.5%，台中市、台南市總價下修幅度，均超過一成，其中台中市今年平均交易總價為719萬元，較去年減少18.7%，為六都之冠。

雖然各界普遍認為交易量持續萎縮，房價（單價）下修壓力日益增大，但實際上包含官方以及民間業者、研究機構的交易資訊均顯示，單價仍呈盤整狀態，並未如多數空方預期有較明顯跌勢。台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，房市成交單價代表市場對房地產交易價格的認知，但成交總價則反應買方主流購買方與購買產品的變化。

業者認為，除了近年房價高漲，買方只能以縮小目標坪數、目標房數，以滿足自用需求。

實價登錄及揭露政策上路至今快三年，雖然提供不少民眾購屋時參考，但也出現有心人士疑透過「作價」手法來「膨風」房價；房仲業者整理出四大作價手法，不管是左手換右手、先買後拉抬等，目的都是墊高租金、炒高房價，這些有心人士才是炒房的最大凶手之一。

作價手法揭密

房仲業者舉例，以台北市信義計畫區某棟企業總部，在二○一二年底完工後，隔年一月出現一筆廿三樓的高樓層承租實價揭露資訊，每坪月租金達三七一九元、合計月租金達一七六萬元，超越台北一○一大樓的租金行情，一度登上實價揭露租金最高商辦王；但查證承租對象後，發現承租業者其實是該集團旗下的關係企業；這種手法可稱為「自家人承租自家大樓法」。

灌水灌出「鍍金」店面

作價還常見於店面買賣，尤其近幾年不斷有每坪千萬元金店面交易訊息傳出，以二○一三年揭露的西門町店面為例，該交易資訊其實是整棟六層樓的建物，總價約七千一百萬元，拆算一樓每坪行情約六八○萬元，但實價揭露卻出現千萬金店面，原來是總價全部灌進一樓店面，實際只是「鍍金」店面。這可稱為「特殊拆算價格手法」。